Vorrei iniziare la discussione sui riconfinamenti partendo proprio dalla normativa a riguardo.
![[Riconfinamenti]](https://www.pinomangione.info/blog/wp-content/uploads/2013/05/Riconfinamenti.jpg)
[Riconfinamenti]
“Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali.”
Spesso ho avuto come l’impressione che il termine “ogni mezzo di prova” venga da noi tecnici interpretato come “ogni mezzo di prova catastale”, mentre nella realtà non è così.
Quindi mi piacerebbe elencare e condividere con voi molti altri mezzi probanti quali:
• L’orografia dei terreni;
• La vegetazione;
• Le testimonianze;
• Le confessioni;
• Le presunzioni;
• Le descrizioni e/o misure presenti nell’atto traslativo;
• Documenti tecnici diversi da quelli catastali;
• Ecc.
Ecco io sono convinto e spesso consiglio nei miei corsi, quando riceviamo un incarico per un riconfinamento di non correre ad esaminare la mappa … 🙂 ma valutare PRIMA tutti questi altri elementi.
Mi piacerebbe sapere il vostro parere su quali altri documenti probanti diversi da quelli catastali si possono utilizzare e magari che raccontiate una vostra esperienza in modo da condividere insieme agli altri colleghi per un sano e costruttivo confronto.
Salve,
Vorrei esporre un problema che si è presentato proprio ieri.
Un cliente risiede in aperta campagna, con diversi terreni confinanti; Uno dei terreni confinanti è un pastore, il quale sostiene che il terreno del mio cliente è spostato di 4 m dentro il suo…
Si è perfino affrettato a ingaggiare un geometra che materializzi sul terreno il confine riportato sulla mappa.
Tengo a precisare che il confine non è costituito solo dalla classica rete metallica ma anche da un muro a secco di età non ben precisata, ma di certo superiore a 100 anni. Non esistono purtroppo altri documenti o testimoni viventi, vista anche la localizzazione del terreno, piuttosto isolata.
Preciso inoltre che non è la prima volta che il pastore mette in atto questa manovra, infatti diversi anni fa è riuscito, in un altro terreno sempre di proprietà del mio cliente, a far spostare il confine di ben 40 cm perchè secondo lui era diverso da quello riportato nella mappa catastale.
In quell’evento, il mio cliente, non sapendo come fare a contrastare questa azione, che a un certo punto concretizzò anche toni molto accesi, cercò aiuto presso il comando dei Carabinieri, ottenendo il risultato opposto, visto che il maresciallo era ed è – guardacaso – il genero del pastore.
Alla luce di tutto ciò, vorrei sapere se un confine così datato può essere spostato solo sulla base della mappa catastale in assenza di altri documenti / testimoni a supporto e quali potrebbero essere le azioni legali da mettere in campo (senza cercare i Carabinieri!!!)
Grazie in anticipo del prezioso aiuto
Chiaramente le problematiche legate ai confini non si possono valutare con poche righe ma cerco di darti qualche spunto.
Per prima cosa devi capire come quel confine è nato: è un confine riportato sulla mappa d’impianto o nasce con un frazionamento successivo.
Questo può cambiare di molto le cose.
MA se cometu riferisci è li da più di 100 anni, sicuramente e d’impianto e considerato che trascorsi 20 anni è usucapibile, anche se non corrisponde alle mappe d’impianto si può procedere con un avvocato per causa di usucapione.
Ripeto non penso sia esaustivo, ma dovrei avere più elementi.
Sereno lavoro.
Buonasera Pino, volevo sottoporre all’attenzione del tuo blog il seguente quesito.
Mi ritrovo a ricoprire il ruolo di CTP in una causa dove l’oggetto di contenzioso è un confine materializzato in blocchi di cemento con classica rete metallica soprastante. Sia io che il CTU eseguiamo i seguenti passaggi:
1. rilievo dello stato dei luoghi;
2. ricostruzione a tavolino del TF originario (fatto con allineamenti e squadri) che ha determinato catastalmente il confine oggetto di contenzioso, ricostruzione di un TM (anche questo fatto con allineamenti a squadri) che ha posizionato in mappa un fabbricato posizionato nella realtà a ml 4,00 dal confine in questione.
3. Sovrapposizione dello stato dei luoghi con i suddetti TF e TM.
Ne viene fuori che gli atti di aggiornamento catastali non rispettano affatto lo stato dei luoghi. Anche su questo in perfetta linea con il CTU.
A questo punto del ragionamento il CTU afferma ciò: “da tutto ciò si è potuto riscontrare una errata rappresentazione grafica, e pertanto il sottoscritto ha determinato la giusta posizione dello stato attuale con i vertici catastali della particella”. In buona sostanza afferma che essendo totalmente discordanti gli atti catastali rispetto la stato dei luoghi lui ha orientato il suo rilievo rispetto i vertici di una delle due particella interessate dal confine in questione determinando che a sconfinare sia stato il mio assistito.
La mia domanda è molto semplice: E’ giusto il suo ragionamento? Mi riferisco soprattutto alla parte conclusiva.
Ti ringrazio anticipatamente se vorrai prendere in considerazione questo mio quesito.
Saluti Raffaele.
Ciao e complimenti per l’esposizione.
Se c’è il CTU siamo già arrivati al giudice 🙁
Tu sai che esiste l’obbligo di esaminare sempre e prima la documentazione probante, come voi giustamente avete fatto.
Ma una volta constatato che questa sia falsa o errata, bisogna indicare il fatto al giudice e lui deciderà come proseguire e se utilizzare la mappa.
Non prenderti responsabilità che potrebbero in seguito danneggiare il tuo cliente 🙂
Spero di essere stato chiaro e ti auguro un sereno lavoro.
Buon giorno Pino! volevo chiederti un parere sulla questione di regolamento di confini ma non tra fondi ma bensì tra fabbricati.
Sto supportando un collega che deve redigere come CTP una perizia per dimostrare la comproprità del muro tra due fabbricati nel centro storico quindi realizzati ben più di 100 anni fa., a livello strada questi due immobile sono attraversati da un vicoletto che collega due strade, la parte avversa ritiene che il muro sia di totale proprietà.
Personalemente mi sono mosso per ricercare la maggior parte della documentazione probante possibile e abbiamo trovato i seguenti documeti:
In origine quei fabbricati erano dei medesimi proprietari ma realizzati su differenti particelle, ho ricavato una prima planimetria di frazionamento del 1940, dove però non sono indicati i tratti del confine. Negli atti disponibili non sono presenti indicazioni utili anzi nn c’è ne proprio in quanto risulta “Purtroppo” un semplice passaggio a corpo e non a misura.
Ora sto aspettando che mi venga fornita la copia di atto tra i proprietari eredi originali e la precedente proprietaria del 1985, con la speranza di trovare qualcosa di utile.
Nelle recenti (circa 10 anni) frazionamenti eseguiiti delle u.i. la parte attraversata dal vicoletto veniva esclusa, indicando come separati i due immobili ma lo stato di fatto non è affatto cosi’ in quanto le unità immobiliari sono contigue sino al primo ed ultimo piano ma sono separate dal passaggio del vicoletto al piano terra, che tral’altro nella mappa di impianto il vicoletto risulta all’interno della proprietà di una dei due fabbricati, quindi indicandoli contigui (come sono realmente)
Dopo la ricerca e la verifica di questa documentazione per ci siamo recati sul posto ed abbiamo analizzato l’orografia dello stato di fatto e strutturale dell’immobile, che potesse lasciar intendere la volonta delle parti all’epoca dell’edificazione, ed è stato riscontato questo:
Il muro (di cm. 70) in questione separa le due unità immobiliari al primo piano realizzate storicamente nei medesimi periodi, poi un’atro fattore che a mio avviso è rilevante per supportare la tesi della comproprietà ai fini dell’art. 880 del c.c., e che le falde dei tetti di entrambi i fabbricati, scaricano esattamente sullo stesso canale di gronda ricavato sul muro perfettamente nella metà, ed da un mio punto di vista, al quale cerco conforto in una tuo apinione, e che tale elemento archietteonico oltre al fatto che il muro divida le due unità immobiliari, sia elemento probatorio per validare la teoria della comproprietà del muro, che superi la recente planimetria catastale disponibile che separa le u.i. differentemente dallo stato di fatto.
Spero di essere stato chiaro ed aver spiegato in modo esaustivo il mio caso, con la speranza di ricevere presto,vista la tua grande esperienza in materia, una tua opinione tecnica.
Grazie e saluti Mattia Sirigu
Ciao Mattia,
Sei stato chiarissimo e ti do i complimenti per l’accurata ricerca di documentazione probante diversa dal confine delineato dalle mappe, Bravo.
Secondo me la tua tesi è esatta e puoi considerare il particolare architettonico documento probante, vorrei darti anche qualche spunto:
– Trova in zona altri casi simili in cui sia consolidato da tempo che lo scarico delle acque è fatto su muri comuni;
– Trattandosi di cose antiche, indaga meglio sulla presenza di testimoni che possono avvalorare la tesi del muro comune.
Spero di aver risposto alla tua domanda ed a presto.
Grazie Pino, i tuoi consigli ed opinioni, sono per mè fondamentali.
Saluti Mattia
buonasera a tutti.
Volevo sottoporre una interrogazione della materia, ovvero “ogni mezzo di prova”.
Bene ciò significa che il confine materialmente segue l’orografia del terreno (scarpata sopra o sotto), la vegetazione (del tipo sambuchi a ceppaia in corrispondenza del confine). Ecco come individuare, se non vi è accordo tra le parti in fase di sopralluogo preliminare, l’esatto confine?
Grazie Carlo.
Si “Ogni mezzo di prova è ammesso” ma “OGNI”, quindi non solo l’orografia….
L’orografia è importante, ma quando non c’è accordo si sono altri mezzi di prova da perseguire… Testimoni, Presunzioni, ma sopratutto documenti tecnici con misure ritenutei validi e allegati all’atto di compravendita…
Spero di aver risposto alla tua domanda ed a presto
Scusate se mi intrmetto a distanza di tempo, sono un tecnico, ma non esperto di tecnica di confinamento . Succede questo che a distanza di 15 anni due confinanti, fra l’altro amici, confine mai materializzato, ma esistono traccie di picchetti del tecnico che ha proceduto al frazionamento, oggi si fanno la guerra per rivendicarne l’esatta demarcazione. Il confinante A dando incarico ad un topografo ha rilevato, con sistema GPS, che il confine della particella di sua proprietà si estende oltre 2 m sul terreno del confinante B . La premessa è che A e B sapevano benissimo qual’era il loro confine, delimitato fra i due fondi da una piccola scarpata e sapevano entrambi qual’era, all’origine la volontà di chi, allora, aveva venduto originariamente e reciprocamente la proprietà ad A e B. Per cui credo che in tale circostanza, al di là dell’esattezza del rilievo, possa rilevare il confine d’uso che le volantà di entrambi si era sino ad oggi consolidato prima che subentrasse un nuovo rilievo, con sistema tecnologico avanzato. Cosa pensate di questa intrigante…puntata
Chiaramente sarebbe necessario conoscere di più.
E’ sicuro che la volontà delle parti vale più di ogni rilievo o ripristino … ma fin quando le parti sono dello stesso parere.
Poi il fatto che il confine tracciato dal tecnico sia stato fatto con GPS non garantisca assolutamente nulla. E’ necessario sapere come quel confine è nato? Qual’è il documento probamte e ricostruire le misure in esso riportate.
Se poi queste misure non corrispondono alla volontà di entrambi le parti, la scapatina è, e sarà il convine 🙂
Chiaramente per rispondere più precisamente avrei dovuto avere più elementi, dai famm isapere e magari dimmi di più.
Sereno lavoro.
Dalla mia trentennale esperienza posso dire che i mezzi di prova per le riconfinazioni non vanno sicuramente ricercati nelle mappe catastali, aggiornate a dir poco sommariamente nella stragrande maggioranza dei casi, soprattutto su terreni in pendio, quando tali operazioni si eseguivano a mano sia in campagna che al tavolo di disegno.
Bisogna, sempre a mio avviso, fare sempre riferimento ad elementi certi e cioè a ceppi lapidei ove presenti, a recinti murari o, ove esitenti, alle planimetrie quotate allegate agli atti notarili e/o scritture private. Le planimetrie, molto spesso sottoscritte dalle parti, ove non si riscontrano palesi errori (sempre possibili) di quotatura, costituiscono il viatico migliore che inducono i giudici a sentenziare sulla base di tale documentazione probante. Il resto, sovrapposizioni di rilievi topografici su mappe catastali inattendibili, superfici nominali stimate, sentito dire, testimonianze spesso interessate, ceppi arborei ecc., quando non correttamente utilizzate, generano confusione e quasi sempre sentenze ingiuste. Unni c’è scrittu leggiri si poti! (antico detto siciliano).
Bellissimo il detto siciliano, complimenti ,,,, dai lanciamo l’iniziativa e chiedo altri detti nei vari dialetti agli frequentatori del Blog.
Condivido quanto scritto da Marcello, l’azione di regolamento di confini è una materia affascinante perché complessa, ma non solo nella parte tecnica, ma anche in quella dell’indagine sui vari documenti probanti e la verifica sulla loro vericidità.
Ma perchè si deve sparare sempre a zero sulle mappe catastali! E’ indubbio che nell’azione di regolameno dei confini entrano in gioco molteplici fattori, sia di natura tecnica sia di natura giuridica che, di volta in volta, occorre saper valutare con attenzione e sapientemente giudicare ed applicare. E’ vero che a volte la testimonianza di soggetti attendibili che provino la data certa di un manufatto, può mettere fuori gioco qualunque risultanza diversa della mappa catastale ( usucapione). Però, questa, quasi sempre, ha un ruolo fondamentale nell’azione di riconfinamento.
Nel momento in cui, esperite tutte le indagini possibili ( atti notarili, prove testimoniali, ecc.) si arriva alla conclusione che l’unico riferimento è la mappa per il ripristino di un confine non più riconoscibile, occorre saper valutare sia la natura di quella linea riportata in mappa sia la mappa stessa che si sta utilizzando.
Cioè occorre sapere se quella linea da ripristinare in campagna era già presente nella mappa originale di impianto, se è nata con un frazionamento fatto prima o dopo il DPR 650/72, se era nata come dividente di coltura o rilevata durante le verifiche periodiche quinquennali ecc. ecc.Ma occorre valutare anche il tipo di mappa che si sta utilizzando se cioè, è quella digitale, se è quella dei copioni di visura derivati da zincomatrici o da matrici Arcasol, o meglio, se è quella originale di impianto che dovrebbe essere l’unica a cui fare riferimento.
E tutto questo per la corretta valutazione delle diverse tolleranze e precisioni raggiungibili e la giusta informazione da dare alle parti sull’ambito di precisione del termine ripristinato.
Il discorso comunque è molto complesso ed articolato e non si può concludere con alcune semplici considerazioni.
In ogni caso, però, tutto è basato sulla professionalità, serietà, esperienza e specifiche conoscenze del professionista incaricato.
Perfetto, rimanderemo l’approfondimento dell’uso del “confine delineato dalla mappa” su uno specifico POST.
Per il momento GRAZIE deli tuoi interventi precisi e professionali e di sicuro aiuto a tutti noi.
Salve ..sarei grato avere dei consigli…in una consulenza di parte mi trovo valutare un rilievo per riconfinamento eseguito dal CTU… in precedenza avevo eseguito il rilievo topografico e determinando il confine contestato previa sovrapposizione sulla mappa d’impianto prendendo come capisaldi spigoli di fabbricato limiti di recinzioni termini lapidei presenti tutti sul foglio su cui si sta operando…In seguito il CTU ha eseguito lo stesso rilievo collimando i miei stessi punti ma in fase di sovrapposizione si è appoggiato a un punto appartenente a spigolo di fabbricato presente su foglio limitrofo e graficamente solo accennato al limite del foglio su cui è presente l’oggetto di rilievo. Dei punti probanti presenti sul foglio su cui si opera ha preso di riferimento solo due spigoli di fabbricato tralasciando tutti gli altri a mio avviso molto validi.Vorrei avere da voi un consiglio su come comportarmi per far capire al giudice l’errore di procedura fatto dal CTU se posso fare riferimento a qualche normativa o circolare in particolare.
ciao Emilio.
Vorrwi darti delle indicazioni più precise possibili e per fare ció mi necesita sapere come é nato il confine in discussione.
Da un frazionamento precedente?
o si tratta di una particella originaria mai oggetto di aggiornamenti cartografici?
Fammi sapere, grazie
Da quando ho avuto modo di conoscere le tue conoscenze professionali, oltre a ciò che hai ideato nel campo dei programmi di topografia, trovo con consapevolezza e concorde opinione, affidarsi ad un’indagine diretta e testimoniale dei convicinali prima di affidarsi alla semplice e mera consultazione dell mappe catastali, per i motivi che sono stati tante volte evidenziati. Anche, perché, una mediazione consensiente e solidale, porta ad essere ed agire con tranquilla, onesta e obiettiva professionalità, distante da forzati errori.
Perfetto è la professionalità paga sempre (anche se in questi periodo molti sono portati a non crederci è così).
Anche la l’arte di mediazione è una attività importante per chi si cimenta in questa attività.
Speso nei miei corsi dico che per una pratica di riconfinamenti il tecnico deve avere le seguenti competenze:
– Relazionali
– Diritto
– tecnica di riconfinamento
Credo che il riconfinamento sia per i tecnici una delle operazioni più delicate, che a quanto ho potuto constatare normalmente il tecnico prende lo strumento, fa il rilievo, lo sovrappone alla mappa, e, secondo lui il risultato è fatto, creando delle situazioni assai diverse dalla realtà. Le considerazioni fatte sopra, sono quelle da prendere sempre secondo me in considerazione, ma haimè almeno dalla mie parti subentra l’aspetto economico, che ormai con la liberalizzazione per tale lavoro si parla di cifre ridicole.
Risposta: tanto lavoro non c’è nè!!!
Cordialmente
Si luigi, spesso e non solo dalle “tue parti” sento dire ed ho prove di quello che tu scrivi,
E’ vero, spesso succede così!
Ma io in articoli precedenti di questo blog insisto sul ; “distinguersi per non estinguersi”.
Oggi la cosa più semplice da fare e abbassare i prezzi per prendere qualche lavoro in più … ma se cediamo a questa tentazione non ci sarà fine fino a quando arriveremo a costo zero.
Lo so che è difficoltoso, ma dobbiamo tenere duro, far valere la nostra professionalità, fare di ogni lavoro il nostro capolavoro e pretendere una giusta ricompensa.
Salve
Ottimo argomento e assai ricco di interpretazioni. Mi spiego, l’elenco fatto da Pino è assai ricco e puntuale, ma dal mio punto di vista ed esperienza, i primi 5 punti sono pieni di incertezze (matematiche, anche gli altri punti non sono a meno, ma questi li possiamo perlomeno ipotizzare elementi fissi di partenza perchè elementi istituzionali) sì perchè spetta a noi tecnici interpretare i ricordi, le diverse linee di coltura e vegetazione, e poi tradurli in Punti – Coordinate – Picchetti. Tradurre una linea di coltura o una bordura di bosco che varia nel tempo (anche breve, una stagione) è sempre un atto di fede, non a meno le testimonianze magari discordandi o simili di soggetti coinvolti nell’azione di riconfinamento (vicini o coltivatori o excoltivatori del fondo stesso) . Il tutto poi viene tradotto in numeri e valori. Questi, messo in mano ai vari tecnici delle parti, cambiano di significato in meno di un pensiero.
Il tutto per ribadire la “vita libera dei confini” che nessuno può tracciare e definire con certezza o meglio incertezza matematica.
Grazie, preciso e simpatico.
IO concordo con te e sono del parere che un singolo elemento non da prova.
Ma io vorrei condividere e mettere in evidenza che sarebbe un grave errore trascurare anche queste cose e ragionare ed agire solo con la “matematica” delle linee tracciate nei fogli catastali..
Ottima citazione “la vita libera dei confini”, se mi autorizzi la userò ancora 🙂
Concordo pienamente in cio che avete scritto, peccato che ci sono alcuni colleghi che sono in grado di stimare i cm, io credo che riconfinare è l aparte più difficile del nostro lavoro, infatti i problemi maggiori provengono da questi lavori, comunque concordo in pieno aggiungerei solo una cosa: il buon senso di noi professionisti, che invece di incrementare i problemi dovremmo essere capaci di risolverli
cordiali saluti
Salve
Concordo in pieno, anche io sono scettico con chi prende per oro colato le mappe catastali, che comunque non vanno trascurate, ma affidarsi asclusivamente a queste mi sembra troppo meccanico.
L’elenco mi sembra completo, aggiungerei solamente che non deve essere gerarchico ed ogni aspetto può essere più importante in un caso e meno in un altro.
Sta all’esperienza e sensibilità tecnica stabilire quali elementi siano determinanti nella singola situazione.
In breve penso occorra capire come i confinanti “vivono” ed “hanno vissuto” i limiti delle rispettive proprietà ed adeguarsi a questo magari eventualmente proponendo (in alternativa al riconfonamento) il ritocco delle mappe.
Cordialmente
Riporto sotto una mia osservazione fatta su Linkeln:
Scusate se dico la mia…ritengo giuste tutte le vostre osservazioni relative al buon senso tra confinanti e al rispetto dello stato di godimento di un confine (provato) diverso da quello catastale. Ma se tra due particelle d’impianto il confine provato differenzia di una certa distanza, per esemp. 2.00 ml., a mio avviso i proprietari dei due fondi che hanno comprato ognuno la sua particella catastalmente delimitata e nominalmente misurata si trovano a possedere un terreno che non corrisponde alla documentazione catastale. In questo caso io propongo di regolarizzare questa differenza con un frazionamento e un atto di compravendita in modo tale che questa differenza venga regolarizzata. Nella maggior parte dei casi i due confinanti, specialmente quello del fondo avvantaggiato, decidono di ripristinare il confine catastale. Secondo voi il mio comportamento è corretto?
Si secondo me è esatto.
ma vorrei evidenziare che l’azione di regolamento di confine prescinde della proprietà.
Addirittura sono due articoli diversi del Codice Civile.
Quindi attenzione a non confondere confini con proprietà che in alcuni casi possono essere identificati in due posizioni diverse sul terreno.
Perfetto, tutto quello che dici ha a che fare con “La volontà delle parti”.
Sul mio gruppo in linkedin ( http://www.linkedin.com/groups/Riconfinamenti-Riconfinazioni-Azione-regolamento-confini-5019889?gid=5019889&trk=hb_side_g )in molti hanno parlato di questo.